Som Ensjø Aktuell Informasjon skrev om 4 januar så har Neptun Properties i 2016 kjøpt eiendommen som ligger i Ensjøveien 4. De startet med å sende inn forespørsel om oppstartsmøte i november 2016 og dette møtet ble avholdt 16 februar 2017. Du finner linker til flere av dokumentene i bunnen av denne saken.
Nå har man kommet så langt at man nå har lagt ut en plankunngjøring for prosjektet.
Plan og Bygningsetaten har utarbeidet et område – og prosessavklarings dokument der man oppsummerer følgende sitat «Eiendommen foreslås regulert til bolig. Eiendommen er i planprogrammet for Ensjø avsatt til næring hvor det tillates innslag av boliger. PBE mener det kan tillates en høy andel bolig her, men da må det sikres god bokvalitet med uteoppholdsarealer skjermet for støy. Det må som næring etableres utadrettet virksomhet mot Ensjøveien, slik at området bidrar til økt bymessighet på Ensjø.
Utnyttelse og høyder må reduseres slik at det samsvarer med føringer i planprogrammet for Ensjø. Det er behov for flere barnehager i området og mulighet for barnehage må derfor utredes. PBE anbefaler kvartalsstruktur, men oppdeling og nedtrapping av strukturen må undersøkes videre med hensyn til tilgrensende parkdrag, jernbane og Ensjøveien.» sitat slutt.
Det er verdt å merke seg at PBE påpeker at utnyttelse og høyder må reduseres for å være mer i tråd med Ensjøplanen. De foreslår også at det skal utredes barnehage i prosjektet. Utbygger motsetter seg som vanlig dette for dette er en del av forhandlingsspillet mellom grunneiere, utbyggere og kommunen som alle har ulike interesser.
For de som lurer så ligger denne eiendommen og dermed dette kommende boligprosjektet i randsonen og planprogrammet for Ensjø omtaler at det i randsonen skal være en lavere utnyttelse som tar hensyn til eksisterende tilstøtende områder. Totalutnyttelsen kan være en TU på 120 til 150 % I randsonen legges det opp til en bymessig bebyggelse som skal bidra til å knytte området sammen med omkringliggende boligområder. Bebyggelsen kan oppføres i 4-5 etasjer, inntil 7 etasjer dersom plassering tilsier at markering og utforming tilfører stedet positive arkitektoniske kvaliteter. En forutsetning er at tilfredsstillende bokvalitet oppnås. Det står videre i programmet at det er netto byggetomt som legges til grunn for utnyttelsen.
Det er også spesielt interessant når man leser PBE sine kommenterer i referatet om høydene i prosjektet. PBE skriver sitat «PBE mener at planprogrammets høyder må følges her. Det er blant annet viktig å se på høyden i forhold til trafoen på andre siden av Gjøvikbanen, og virkningen av høyden fra Tøyenparken. PBE ønsker ikke at bygget skal dominere over trafoen. Fjernvirkning fra Tøyenparken må redegjøres for ved visualiseringer. PBE er også skeptisk til høyden mot parkdraget i øst, og konsekvenser i forhold til skyggevirkninger.» sitat slutt Dettet er de samme kommentarer som Ferd får til sitt prosjekt tvers over gata i Ensjøveien 3-5. Dette er også noe som jeg har skrevet om tidligere.
Men tilbake til Ensjøveien 4, i sin konklusjon sier PBE i område – og prosessavklarings dokument følgende i 5 punkter
Eiendommen er i planprogrammet for Ensjø avsatt til næring, hvor det åpnes opp for innslag av boliger. PBE mener at en høy andel av boliger kan anbefales, dersom man oppnår god bokvalitet med boliger og utearealer skjermet for støy. Støy må utredes nærmere og gi premisser for fordeling av boligformål/næringsformål. Det bør tilrettelegges for næring mot den støyutsatte Ensjøveien, og muligens mot Gjøvikbanen.
Eiendommen kan, med riktig plangrep, være egnet for barnehage. Mulighet for barnehage må derfor utredes videre i prosessen. Barnehagen må være skjermet for støy.
Planforslaget må bidra til å øke bymessigheten på Ensjø. Det må etableres utadrettet virksomhet i 1. etasje mot Ensjøveien for å aktivere gaterommet. Bebyggelsen må ligge nærmere enn det som er foreslått og inngangspartier må være samme nivå som fortau.
Planforslagets utnyttelse og høyder må reduseres slik at det samsvarer med planprogrammet for Ensjø og planlagte omkringliggende bebyggelse, maksimalt 4-5 etasjer. Høyder må ta hensyn til parkdrag, trafoen og Ensjøveien.
PBE anbefaler kvartalsstruktur, men oppdeling av kvartalsstrukturen og avstand til Gjøvikbanen, parkdraget og Ensjøveien må undersøkes videre.
Hvis jeg så skal komme med en spådom. Selv om PBE sier man skal følge Ensjøplanen så har det nye byrådet dessverre allerede lagt opp en praksis som støtter utbyggere som vil bygge litt mer og som vil bygge litt høyere uavhengig av hva PBE, Ensjøplanen, naboer og nabolaget mener om prosjektene. Det ser vi flere steder og senest i prosjektet Stålverksveien 1 som ikke ligger langt unna ett annet sted på Ensjø.
Det er nå åpnet for å komme med innspill til planarbeidet og det kan gjøres til forslagstiller. Planen utarbeides av A-LAB AS for NEPTUNE PROPERTIES AS. Spørsmål om planforslaget kan rettes til Audun Hellemo, tlf 92620214.
Bemerkninger kan sendes til: audun@a-lab.no og jeg anbefaler som alltid å sende en kopi til plan og bygningsetaten.
Les område – og prosessavklarings dokumentet
Les referatet fra oppstartsmøtet
Les tidligere sak på Ensjø Aktuell Informasjon
