Oslo kommune ved Eiendoms og byfornyelsesetaten (EBY) krever kompensasjon av Oslo kommune v/ Plan og bygningsetaten (PBE) for å avgi eiendom til Oslo Kommune v/ Bymiljøetaten divisjon samferdsel.
Oslo Kommune er grunneier av ca. 17.500 kvadratmeter eiendom på Ensjø, (tyngdepunktet på Ensjø T-banestasjon) og på denne og tilstøtende eiendommer pågår det nå en større reguleringsprosess. En planskisse er sendt inn til PBE for behandling, før den senere skal sendes ut på offentlig høring.
Oslo Kommune v/EBY som største grunneier (ca 40%) gjør sammen med flere andre grunneiere (Skanska ca. 35%) krav på å få benytte områderegulering (brutto tomteareal) i stede for nettobyggetomt regulering, som grunnlag for hvor høy utnyttelse de kan legge til grunn for utbygging på tyngdepunktet.
Områderegulering (brutto tomteareal) gir utbyggerne et betydelig større utbyggingsareal, enn om man må forholde seg til det bystyre vedtatte planprogrammet fra 2004 som sier at beregningen skal gjøres av nettobyggetomt.
Områderegulering(brutto tomteareal) basert på de tallene utbyggerne har oppgitt, med en totalutnyttelse (TU) på 250% gir et utbyggingsvolum på 92.600 kvadratmeter. Nettotomt regulering med TU på 250% gir utbyggingsvolum på 72.600 kvadratmeter. Forskjellen er 20.000 kvadratmeter.
Ser man på det arealet som ligger til grunn for bruttotomt, så inneholder dette alle boligene og et torg, gategrunn, park og lignende. Dette er totalt på 37.300 m2 etter utbyggers egne tall. Selve bygningene representerer bare 29.035 kvadratmeter etter nettotomt.
En slik omgåelse av bystyrets vedtak gjør at utbyggerne kan si at totalutnyttelsen er på gjennomsnittlig 248%(bruttotomt) som er godt innenfor det vedtatte planprogrammet, mens den i virkeligheten er på gjennomsnittlige 319% etter nettotomt som er vedtatt i bystyret.
Kravet om Bruttoareal fremmes med begrunnelse i at man må avgi eiendom til Oslo kommune, som skal etablere offentlige tiltak på området. Dette er tiltak som torg, park, gatetun og lignende og denne avgivelsen må kompenseres.
Det er Oslo kommune v/PBE som behandler og innstiller på hvordan dette skal gjøres og hva som er tillatt. Det er ifølge brev som er sendt i saken, uenighet mellom de to etatene i kommunen om hvilke regulering som skal benyttes. Det er betydelige arealer man snakker om, når forskjellen på nettobyggetomt og områderegulering (bruttotomt) er ca. 20.000 kvadratmeter utbygging.
I dokumentene som følger saken (Faktaark 1) beskriver forslagsstillerne at de har en eiendom på totalt 44.700 kvadratmeter. De trekker ut de områdene som ikke kan bebygges, slike som Ensjøveien, Rolf Hofmos gate, Jernbanetraseen (Gjøvikbanen) da sitter man igjen med ett område på 37.300 kvadratmeter.
De områdene som skal avgis til offentlige infrastruktur utgjør ca 8.000 kvadratmeter av det 37.300 kvadratmeter store området. Dette skal overføres til Oslo Kommune v/BME divisjon samferdsel. Det er de som skal bygge ut torget og de andre tiltakene som skal være åpent for allmenheten.
Det som er merkelig i saken er at torget og hovedtyngden av tiltakene skal etableres på kommunes sine eiendommer og disse eier de jo allerede fra før. Så kravet om kompensasjon settes i et merkelig lys!
De som vinner på å «jekke» opp utbyggingsarealet, er de private utbyggerne (Skanska) som samarbeider med EBY. Skanska skal kjøpe eiendommene til Oslo kommune v/EBY når saken er ferdig regulert.
Og for å synliggjøre hvor mye penger det dreier seg om så er det bare å ta 20.000 kvadratmeter ganger med en bolig kvadratmeterpris på kr. 35.000.- så finner man ut at kompensasjonen er verdt 700 millioner kroner ved salg ut i sluttmarkedet. Dvs. til deg og meg som boligkjøpere.
Med så mye penger i spill, så er det sikkert verdt forsøket på å prøve å omgå et tidligere bystyre vedtak i Oslo kommune.
Det har fram til nå vært en intensjon at Skanska skal kjøpe eiendommen til oslo kommune. Men 23.januar i år ble det derimot helt sikkert at Skanska skal kjøpe eiendommen, for da la EBY ut følgende melding sitat»
På bakgrunn av dette, og i overensstemmelse med byrådsavdeling for byutvikling, jobber Eiendoms- og byfornyelsesetaten med sikte på direktesalg av kommunens eiendommer til Skanska Bolig AS. Et direktesalg skal alltid vedtas av bystyret, og det er derfor til slutt bystyret som avgjør om Skanska Bolig AS får kjøpe kommunens eiendommer. Eventuell sak om salg av kommunens eiendommer til Skanska, vil først bli behandlet av bystyret etter at reguleringsplanen for Tyngdepunktet (eventuelt) er vedtatt. Sitat slutt.
Hva kommunen kan få for eiendommen vet jeg ikke, men jeg vet at EBY har lagt opp til en TU på nærmere 500% (etter prinsippet om nettobyggetomt) for de bygningene som skal ligge på kommunes eiendom. Noe som er betydelig høyere en det planprogrammet for området tillater som er 200-270%.
Det jeg tror er i ferd med å skje er at EBY forsøker å «jekke» opp utbyggingsarealet mest mulig og de påvirker PBE for at dette skal skje. Hvis PBE tillater dette, så kan EBY selge eiendommen mye dyrere til Skanska.
Problemet er at dette er i strid med planleggingsprogrammet for Ensjø og et forsøk på å legge enda høyere utnytting av området, enn det Bystyret hadde som intensjon i 2004 når man vedtok planprogrammet for Ensjø.
Nå er det tilslutt Bystyret i Oslo som skal beslutte hele reguleringsplanen etter innstilling fra byrådet. Ett byråd som selv har gitt EBY i instruks å selge ut kommunaleiendom til høyest mulig pris.
Det samme byrådet skal fremme en sak for bystyret som etter å ha vedtatt reguleringsplanen, vil få seg forelagt en sak om direktesalg av eiendommen til Skanska
Paradokset i denne saken er at kommunen sitter på absolutt alle sider av bordet.
EBY vil sikkert forsvare seg med at brutto tomt regulering allerede er benyttet på Ensjø området, der private grunneiere har måtte avgitt grunn til kommunen. Det er riktig, men i disse utbyggingene hadde ikke kommunen egne eiendommer å ta av for å realisere offentlige tiltak. Det har de mye av på tyngdepunktet, når man eier nesten 40% av området.
Jeg er veldig overrasket over at Oslo kommune kan kreve kompensasjon av seg selv, for å gi seg selv eiendom de allerede eier, igjennom å bryte et tidligere bystyrevedtak om utnyttelsen på Ensjø området.
Jeg er like overrasket over at Byutviklingsbyråden i Oslo, i aftenposten 23.februar så åpenbart er villig til å bryte et tidligere vedtak i bystyret.
les saken om massiv utnyttelse på tyngdepunktet
Aftenposten skriver om saken les mer her
