I nesten alle boligprosjekter på Ensjø oppleves det at boligutviklere og utbyggere ønsker å strekke grensene for å øke totalutnyttelsen og minske uteoppholdsarealene. Dette gjøres blant annet ved å gjøre balkonger og terrasser om til uteoppholdsarealer, for på den måten å utnytte tomta best mulig.
I mange tilfeller får man faktisk lov til å gjøre dette av plan og bygningsetaten og senere politiske organer når disse vedtar reguleringsplanen. Utfordringen er da at fremtidige beboere kan få noen overraskende utfordringer som de ikke var klar over!
I en aktuell sak på Ensjø (gjengitt fra kommunalt saksinnsyn) får et sameie i Gladengveien 15 nei fra Plan og bygningsetaten til innglassing av balkongene i bygget.
Hovedbegrunnelsen et at Innglassing er i strid med reguleringsbestemmelsens § 3.4 vedrørende krav til uteoppholdsarealer, og sameiet er dermed avhengig av dispensasjon, jf. Pbl § 19-2, for å kunne få rammetillatelse til å utføre innglassing.
Plan- og bygningsetaten mener også at innglassing av balkonger og verandaer endrer bygningens uttrykk. Bygningen fremstår med et tyngre, topptungt volum, en mer lukket fasade og med en betydelig større grad av speileffekt og refleksjon. Tiltaket er ikke i henhold til pbl. § 29-2 vedrørende visuelle kvaliteter.
I det omtalte prosjektet har utbyggeren lagt opp til at balkonger teller med som uteoppholdsarealer for disse boligene. I dette aktuelle prosjektet er så mye som 1390 m² av uteoppholdsarealet lagt på balkong/ terrasser. Dette utgjør ca. 35 % av uteoppholdsarealene.
I boligprosjektet Glaenga i Gladengveien 15 har utbyggeren Urbanium fått godkjent et prosjekt med så lite uteoppholdsareal på bakken i forhold til hvor mange kvadratmeter som er bygget, at man har måtte få tillatelse til å la balkongene i sameiet være uteareal. Når sameiet nå noen år senere ønsker å innglasse balkongene, så tillates ikke dette fordi utbyggeren har tatt en teknisk/økonomisk finte ved utbyggingen.
Den enkle tekniske detaljen i reguleringen har ligget der hele tiden, men blir først allment kjent noen år etterpå og rammer de som bor der nå, da de vil gjøre endringer på balkongene.
Dette bør politikkere merke seg når de godkjenner slike utbygginger. Utbyggerne har tatt pengene sine og forsvunnet, mens de som har kjøpt boliger sitter med skjegget i postkassa! Alle boliger bør ha nok utearealer på bakken og det burde ikke være tillatt å legge slike arealer på balkonger, tak eller i friarealer i nabolaget til prosjektene.
Les avslaget fra Plan og bygningsetaten
