Det har oppstått en utfordring på Ensjø og den utfordringen skaper nå diskusjoner under overflaten blant bolig og næringsinteressene på Ensjø som involverer både kommune og stat. Dette er situasjonen:
Ensjø området ble på slutten av 90 tallet gjenstand for diskusjon om utvikling av området som for det meste bestod av næring med hovedvekt bilindustri. Diskusjonene som grunneierne og kommunen og naboene deltok i førte frem til den såkalte Ensjøplanen. Planen skisserer et stort grep som transformerer et område fra bilby til boligby, planen ble vedtatt i 2004.
Fra 2004 frem til i dag er det vedtatt flere store reguleringsplaner. Reguleringen av kjerneområdet opp langs Gladengveien ble vedtatt i juni 2007, Reguleringsplanen for Tiedemannsbyen ble vedtatt desember 2008 og reguleringsplanen for tyngdepunktet (området rundt T-banestasjonen) ble vedtatt i september 2015.
Det er også vedtatt flere mindre reguleringer av enkelt tomter i det som heter randsonen. For de som er følgere og lesere av Ensjø aktuell informasjon, så har dere sett at jeg har skrevet mye om disse planene. Fram til nå har det stort sett vært diskusjoner og debatt om reguleringene og utbyggingene av bygninger. Diskusjoner mellom utbyggere, kommunen og naboer.
Nå kommer imidlertid en større diskusjon om næringseiendommene som er regulert til boligvirksomhet, men som ikke er utviklet enda. Det dras nå opp en diskusjon om hva næringseiendommene kan brukes til og hvordan de skal benyttes fremover.
Kolberg Motor har vært grunneier på Ensjø siden tidlig på 1900 tallet og har drevet forskjellig virksomhet, men for det meste relatert til bil og kjøretøyer. De har drevet virksomhet selv og de leier ut arealer til bil virksomhet. Utfordringen med denne virksomheten er når det bygges boliger rundt på alle kanter så vil området skifte karakter og det vil bli mer følsomt for flere hva som skjer på området og hvor mye støy som virksomheten skaper.
Da er vi kommet til det som skaper hodebry i dag! Hvem skal ta belastningen med at et område utvikles og endres etter vedtatte reguleringsplaner?
Kolberg Motor som grunneier var med på å fremme og fikk vedtatt ny reguleringsplan for sine områder på Ensjø i 2007. De har imidlertid enda ikke etter 10 år benyttet seg av muligheten til å transformere området til boliger og man har fortsatt sin utleie av lokaler og forlenget utleie kontraktene. I februar 2015 fikk man inn nye leietakere i deler av sine bygninger, da bilutleieren Avis flyttet inn.
Dette fikk beboere i Ellipsen borettslag til å reagere i april 2015, for ifølge dem så endret virksomhet og støymønster seg med den nye leietakeren. Det ble blant annet mer transport med større lastebiler (biltransport biler) om natten, det ble også mer biltrafikk inne på området på kveld og natt. Dette av biler som ble sendt fram og tilbake mellom utleie og klargjøring mm. Dette tok man opp i brev til plan og bygningsetaten.
Så gikk saken fram og tilbake mellom leietakere, grunneier, kommunen og boligeierne rundt eiendommen. Helt til man 24.august 2016 I brev fra Plan og bygningsetaten til Avis bilutleie kan lese «Ved besiktigelse av eiendommen kunne etaten ikke se noen søknadspliktige fysiske endringer ved eiendommen, det ulovlige forholdet dreier seg dermed om vesentlig utvidelse av bruken av eiendommen som representerer en søknadspliktig bruksendring.»
Dette brevet ble advokat mat og det ble sendt klage på vedtaket fra Avis sine advokater. Kommunen behandlet klagen og kom ikke fram til at man hadde grunnlag for å endre sitt opprinnelige vedtak og saken ble i februar 2017 dermed oversendt til fylkesmannen i Oslo og Akershus for behandling. I slutten av mai 2017 hadde fylkesmannen behandlet saken og de opprettholdt kommunens vurderinger om at driften av eiendommen var utvidet uten at det var søkt om dette.
I brevet fra fylkesmannen sies det slik «Kommunen har lagt til grunn at det har skjedd en endring eller utvidelse av driften etter at Avis ble leietaker, på en slik måte at det medfører søknadsplikt. Etter en gjennomgang av saken slutter Fylkesmannen seg til kommunens vurdering av søknadsplikten. Etter det opplyste har det tidligere også vært drevet lovlig bildistribusjon fra eiendommen, også med døgndrift (trailerleveranser både på dag og nattestid som del av virksomheten). Dette er etter Fylkesmannens syn ikke avgjørende for vurderingen av søknadsplikten. Vi er enig med kommunen at driften, slik den er beskrevet, må anses som vesentlig utvidet i forhold til tidligere drift. Fylkesmannen kan ikke se at det foreligger noen feil ved kommunens vedtak, og legger til grunn at den utvidede driften til Avis Bilutleie utgjør en søknadspliktig bruksendring, jf. pbl. § 20-1, 1. ledd, bokstav d).»
Kommunen gav i brev fra 1.juni 2017 Avis pålegg om å etter komme kravet fra plan og bygningsetaten. Man gav Avis ny frist til å etterkomme kravet. «På bakgrunn av dette settes det en ny frist til å etterkomme kommunens pålegg om stans av den ulovlige bilutleiedriften til 01.09.2017.»
I mellomtiden fortsatte virksomheten som tidligere. Borettslagene/sameiene rundt området har klaget videre. Dette er Stålverkskroken Boligsameie, Petersborgkvartalet Eierseksjonssameie, Gladengen Park borettslag, Verkshagen boligsameie, Utsiktskvartalet Sameie og Ellipsen Borettslag.
I slutten på august valgte grunneier å søke om bruksendring og dispensasjon, der man sier.
«Kolberg Motors AS/Kampens Lagerhaller AS eier eiendommen 129/18 – Gladengveien 8. Kolberg familien har drevet bilvirksomhet siden 1906 og eiendommen har vært benyttet til bilvirksomhet gjennom flere leietakere som bl.a Toyota Norge, Chrysler Norge, Møller Ensjø, Auto Elite, Bertel O. Steen, Mazda Norge, Hyundai Norge og Bulk Bilskadeservice AS. Denne virksomheten har omfattet transport, parkering, vask & klargjøring, reparasjon og lakkering av biler, med tilhørende transport av nye biler og bildeler til og fra eiendommen til alle døgnets tider. Det har aldri vært definert en virksomhetsbegrensning på tid for eiendommen. Siste godkjenning for eiendommen forelå i 1966. Godkjenningen definerer ikke omfang av trafikk eller åpningstider for driften.»
Ett annet sted sies det
«På bakgrunn av godkjenning av eiendommen som foreligger fra 1966 og tidligere drift av bilvirksomhet med tilhørende vaskehall, klargjøring, oppbevaring og lokal transport av biler ønsker AVIS å søke om bruksendring og dispensasjon til å opprettholde driften som omfatter klargjøring og transport av biler med døgnkontinuerlig drift, inkludert søndager og helligdager for eiendommen 129/18 Gladengveien 8. Det søkes om en tidsbegrenset bruksendring og dispensasjon frem til leieavtalens utløp, dvs juni 2024. AVIS ønsker tilgang til å opprettholde drift på natt og helligdager med innendørs klargjøring av biler, innendørs parkering og lokal logistikk mellom parkeringsplass i Gladengveien 8 (Stålverkshallene) og kontorer i Ensjøveien 12D. Den lokale trafikken omfatter 2 bilfraktere (lastebiler) som henter og bringer biler til og fra eiendommen med et snitt på totalt 6 turer pr natt (3 pr bilfrakter). Per i dag er det kun kjøring med bilfraktere fra natt til mandag til natt til fredag. Helgene er ikke bemannet med sjåfører på natt.»
I oktober tok saken en ny vri for da mottok Oslo kommune brev fra Kommunal og moderniseringsdepartementet der man varslet om mulig omgjøring av vedtaket.
«Departementet varsler herved mulig omgjøring av Fylkesmannens vedtak datert 30. mai 2017 og kommunens vedtak av 7. november 2016 med henvisning til forvaltningsloven § 35 annet ledd, jf. første ledd bokstav c. Vi ber Fylkesmannen, kommunen og partene om å gi kommentarer til saken slik at de er mottatt her senest i løpet av mandag 16. oktober.»
Da er vi tilbake til spørsmålet hvem skal måtte vike når nærings og bolig interesser kommer i konflikt i utviklingsområder. Skal grunneier ta kostnaden ved å ikke kunne drive videre den virksomheten de ønsker å drive eller skal de nye innbyggerne måtte leve i mange år med støy og forstyrrelser både på dag og nattestid.
Et interessant spørsmål som åpner seg om næringsinteressene vinner fram er hvilket ansvar har/hadde de grunneierne/utviklerne som selger boliger i området om å varsle/informere boligkjøpere om disse utfordringene som ligger i området.
Vi har nok ikke hørt det siste om denne saken enda!
Les brevet fra Ellipsen borettslag
Les brev til Avis fra 24 august 2016
Les fylkesmannens brev der man opprettholder kommunes vedtak
Les Kolberg motors søknad om bruksendring
Det er to hovedsaker i kommunalt saksinnsyn som omhandler den omtalte saken, her finner du lenker til begge. Der kan man lese alle saksdokumenter.
Gladengveien 8 – Mulig ulovlig bruksendring (startet opp i 2015)
Gladengveien 8 – Søknadssaken om bruksendring (startet opp i 2017)
