I Grensesvingen 9 har eierne av eiendommen (Auris Forvaltning AS) fremmet forslag om å omregulere fra industri og kontor til boligbebyggelse med næring på gateplan. Det foreslås byggehøyder opp til 15 etasjer.
Forslaget beskriver boligbygg mot øst med maks 15 etasjer der to deler av lamellen trekkes opp i høyden. Boligbygg mot sør med maks 9 etasjer og trappes ned til 4 etasjer mot Fyrstikktorget i vest. Boligbygg mot nord med maks 9 etasjer og trappes ned til 5 etasjer mot Fyrstikktorget. Forslaget kom i april 2016 og har blitt behandlet litt i kommunale instanser. Oppstartsmøtet var i slutten av august i 2016 og referatet fra september er siste sak i saksinnsyn.
Dette er det første store kontorbygget på Helsfyr som planlegges revet og at man skal bygge boliger i stedet for kontorer. Det blir etter min mening et test prosjekt som rokker ved fordelingen Kontor/Næring kontra boliger. De fleste bygningene som ligger i dette området er kontor eller næring. Det har i Grenseveien 97 blitt regulert boliger, men det var på parkeringsplasser eller veldig dårlig utnyttet industrieiendommer. Det at eierne av Grensesvingen 9 planlegger boliger er nytt og kan rokke ved balansen om at det skal være mye kontor og næring på Helsfyr eller om det også skal være mye bolig der.
Grensesvingen 9 består i dag av industri-, lager og kontorbebyggelse i 3-8 etasjer. Bygningene er konstruert i stål og betong, med teglforblendet fasade. Byggeår 1984. Eksisterende bygningsmasse på planområdet vil i sin helhet rives ved evt. ny utbygging.
Utbygger har beskrevet at det etableres tre boligbygg rundt et avskjermet gårdsrom med solfylte uteoppholdsarealer på sokkel. Ved at deler av byggene går opp i høyden vil alle boligene få gode utsikts og solforhold. Byggene trapper seg ned mot sør og vest for å slippe godt med lys inn i gårdsrommet og for å møte Fyrstikktorgets dimensjoner. Prosjektets sokkeletasje mot vest vil henvende seg med full etasjehøyde ut mot en nyetablert offentlig tilgjengelig plass og vil være egnet for strøkstjenlig næringsvirksomhet.
Plan og bygningsetaten har i sin område- og prosessavklaring uttalt at PBE er positive, men mener bebyggelsen bør gi tydeligere rammer for de offentlige rommene gjennom en mer regulær kvartalsbebyggelse. Det bør vektlegges å skape gode forbindelser, hensynta det bevaringsverdige Fyrstikktorget, samt å regulere en bred strøksgate mot Fyrstikktorget. PBE anbefaler primært boligformål og utadrettet virksomhet i første etasje, kontorformål kan også innpasses. PBE anbefaler ikke foreslåtte maksimale høyder.
Planområdet totalt er på 7488,5m². I nytt prosjekt er arealbruk og foreslåtte formål Bolig: 17 500 m2. Næring / kultur / idrett: 2 500 m2 (Maksimalt 5 000 m2 – delvis under terreng) Offentlig tilgjengelig møteplass / torg: ca 1 000 m2.
Dette gir en totalutnyttelse innenfor antatt formålsgrense (bolig/næring/kultur)på 333 % BRA.
Dette området ligger inn under det allerede vedtatte planprogrammet for Ensjø fra 2004. Planprogrammet sier at eksisterende boligområder langs Malerhaugveien, Ensjøsvingen, Grenseveien og Hovinveien representerer fastlagte strukturer. Det samme gjelder næringsbebyggelsen rundt Fyrstikktorget.
Videre sier planprogrammet: Innenfor arealene som er definert som områder med fastlagt struktur forutsettes det ikke vesentlige endringer. Fyrstikktorget, som er en del av Helsfyr, forutsettes videreutviklet med basis i gjeldende regulering i et service- og kompetanserettet bedriftsmiljø. Det sies også at Innenfor områder med fast struktur forutsettes det ikke vesentlige endringer av utnyttelsen.
Man må imidlertid ta med at det er igangsatt arbeidet med planer for Hovinbyen. I den strategiske planen for Hovinbyen (SPH) er det lagt opp til et eget planprogram for Helsfyr/Bryn. Dette har man imidlertid ikke kommet så langt med enda. Men her er det nok lagt opptil at man skal gjøre Helsfyr om til et tydelig tyngdepunkt.
PBE er i sine kommentarer positive til boligformål. I kommuneplanens støykart er det angitt gul støysone for østlige deler av planområdet. Denne støyen virker imidlertid mulig å håndtere med et plangrep som skjermer mot støyen. PBE mener boliger sentralt på Helsfyr er viktig for å påbegynne endringen av Helsfyr fra et kontorområde til et bymessig, flerfunksjonelt, tyngdepunkt med mer aktivitet større deler av døgnet. Av de sentralt plasserte eiendommene på Helsfyr, er den aktuelle eiendommen også relativt godt egnet til boliger da den har en skjermet plassering og gode solforhold fra vest/sydvest. PBE anbefaler derfor primært boligformål. PBE er positive til at det foreslås flerfunksjonell bebyggelse med næring og idrett i første etasje.
Imidlertid mener PBE det er viktig å sikre at dette gir utadrettet aktivitet mot gatene. De anbefaler derfor at det også tilrettelegges for formål som forretning, tjenesteyting eller kultur mot gate. Planområdet har svært god kollektivdekning og er også egnet til kontorformål. Det er derfor mulighet for å innpasse en andel kontorformål for å øke graden av flerfunksjonalitet i kvartalet.
Det foreslås maksimale byggehøyder tilsvarende 15 etasjer. PBE mener de foreslåtte høydene vil gi for mye skygge i nærområdet, virke svært dominerende, samt bli dårlig tilpasset øvrig bebyggelse. De høye byggene nær nabogrensen vil også bidra til å begrense utviklingspotensialet på naboeiendommene. De foreslåtte byggehøydene vil også være negative for rommeligheten og lysforholdene i det framtidige gatenettet i området.
Nå ligger prosjektet hos forslagstiller og deres arkitekt, som nok forsøker å komme PBE i møte på flest mulig punkter. Samtidig så må man ved en slik omregulering også få økonomi i prosjektet slik at det gir mer penger å bygge boliger enn å fortsette med kontorbygg.
Les referatet fra oppstartsmøtet (god og informativ lesing, for de som liker slikt)
Les PBE sitt område- og prosessavklarings dokument
Les mer i strategisk plan for Hovinbyen
