Når den største begeistringen over at NRK har kjøpt tomt og skal flytte til Ensjø har lagt seg, så kan man litt mer realistisk kikke på mulighetene for hva som kan bygges på eiendommene Ensjøveien 3, 5 og 7. Jeg regner selvsagt at Nrk har sjekket ut dette sammen med sine rådgivere før de signerte kontrakten på tomta.
Det er allerede gjort et grundig reguleringsarbeid på deler av eiendommen. Ensjøveien 3 og 5 ble i juni 2020 regulert til boliger av bystyret i Oslo. Dette skjedde etter at Ferd hadde hatt en lang runde med reguleringsarbeider, som startet opp i juni 2015.
For de som lurer så ligger denne eiendommen i randsonen og planprogrammet for Ensjø fra 2004 omtaler at det i randsonen skal være en lavere utnyttelse som tar hensyn til eksisterende tilstøtende områder. Totalutnyttelsen kan være en TU på 120 til 150 % I randsonen legges det opp til en bymessig bebyggelse som skal bidra til å knytte området sammen med omkringliggende boligområder. Bebyggelsen kan oppføres i 4-5 etasjer. Det står videre i programmet at det er netto byggetomt som legges til grunn for utnyttelsen.
Når bystyret vedtok reguleringen av Ensjøveien 3 til 5 så fikk man lov til å ha en utnyttelse på 214 prosent. Det ble tillatt 6 etasjer, hvor den øverste etasjen skulle være inntrukket. Det er derfor grunn til å tro at NRK kan forholde seg til den reguleringen som utgangspunkt for en ny regulering av eiendommen.
Nrk har i dokumentene som er utarbeidet for flyttingen av hovedkontoret forutsatt en arealramme for ny bebyggelse på 55 000 til 65 000 kvm BTA. De skriver at tomten bør kunne dekke denne arealrammen på en uanstrengt måte og gjerne ha noe tilleggskapasitet for eventuelt ytterligere fremtidig utvikling.
Eiendommene Ensjøveien 3, 5 og 7 er på totalt 14388 kvadratmeter slik de ligger i dag. Det er forutsatt at de gamle bygningene skal rives.
Før vi går videre så er det greit å kjenne til at det er forskjell på å bygge boliger og bygge næringslokaler/kontorer. Det er større krav til at det skal være lys, luft og utearealer i et boligprosjekt der folk skal bo, enn det er i et næringslokale. Normalt så er etasjene i et næringslokale høyere på grunn av krav til ventilasjon og andre nødvendigheter. Behov for utearealer er også forskjellig.
En utbygger som skal bygge boliger ønsker at det meste av eiendommen skal ligge over bakken og så høyt som mulig for det gir bedre inntjening og bedre forhold for de som skal bo der. Når det gjelder næringslokaler med varierende innhold, så er det mulig å bygge disse inn i bygninger og det er mulig å legge de under bakken.
For NRK vil lokaliteter både over og under bakken være aktuelle. Når man skal bygge lokaliteter som studioer for TV produksjon, lager, parkering og servicefunksjoner som ikke trenger vinduer og dagslys, så kan dette legges under bakken. Men kontorfasilitetene må ligge over bakken med krav om dagslys.
Denne reguleringen kommer derfor til å være veldig forskjellig fra det meste som er regulert på Ensjø de siste årene. På Ensjøveien 3, 5 og 7 så kommer de til å bygge nedover og oppover. Men det er begrensninger på hvor dypt ned de kan bygge for under disse tomtene ligger T-banetunellen. Den ligger i dagen på Ensjø og går inn i tunell som går nedover i en stor bue under eiendommene og svinger bort under tøyen parken før den svinger tilbake inn til Tøyen stasjon.
Med dette bakteppet/utgangspunktet så er det mulig å kikke litt på hva NRK kan få ut av tomten på Ensjø. Jeg legger til grunn at prinsippene fra boligreguleringen som ble vedtatt i juni 2020 kan benyttes.
Tomta er på 14388 kvadratmeter og tillater man den samme utnyttelsen som bolig prosjektet som er vedtatt på området, så kan man bygge 214 prosent over bakken. Det gir 30.790 kvadratmeter med lokaler over bakken. Hvis man tillater å bygge det samme under bakken, så har man et potensielt areal på 61.580 kvadratmeter som kan bygges. Når Nrk sitt krav/ønske er beskrevet til et behov for mellom 55 og 65 tusen kvadratmeter, så er tomta helt klart innenfor å kunne levere på arealet.
For naboer og andre på Ensjø er det kanskje mest interessant hvordan det blir over bakken. I det vedtatte boligprosjektet på Ensjøveien 3 til 5 har man tillat 15.000 kvadratmeter bolig i høyder på 6 etasjer. Det betyr at Nrk og deres arkitekter med potensielt 6 etasjer har litt handlingsrom i utformingen.
Jeg tror at reguleringsarbeidet kan gå veldig greit, så lenge man forholder seg til høydene som er vedtatt og at det skal være en tydelig bymessig markering mot Ensjøveien, som Plan og bygningsetaten har jobbet mye med. At man raskt får avklart forholdet til Bane Nor/Gjøvikbanen som ligger på siden og at man også får avklart forholdet til Ruter og hensynssoner til T-banen som ligger rett under.
Det er alt for tidlig å spekulere på hvordan ting blir bygget, men det må være lov å ønske seg at man bygger noe som er flott, spektakulært og arkitektonisk bra. Dette er et symbolbygg som skal benyttes som hovedkontor i minst 50 år fremover.
Det ligger imidlertid en liten joker i denne saken. Det er ikke dagligdags at man skal regulere og bygge nytt hovedkontor til den nasjonale kringkasteren og dette kan åpne for at Oslo politikere som ønsker å beholde og bygge oppunder NRK sin beslutning om lokalisering, kan finne på å akseptere andre reguleringsføringer enn de som er lagt i Ensjøplanen.
Vi får følge med på arbeidet å se på hvilke søknader og signaler som dukker opp etter hvert! Det som er helt sikkert er at det blir en ny reguleringsrunde og da kan vi som bor her også komme med innspill til planene.
Les tidligere sak om at NRK flytter til Ensjø på Ensjø aktuell informasjon
Les om reguleringssaken for boligprosjektet som ble vedtatt i juni 2020
(Bilde øverst til venstre og nedert til høyre krediteres NRK)
