Det er Røvde & Co som er eierne av den 13,3 mål store eiendommen som ligger med adresse Grenseveien 91, som i august 2012 sendte inn planinitiativ for å bygge boliger. De foreløpige Illustrasjonene til planinitiativet viser 20.970 m2 boligbebyggelse. Det legges opp til å bygge omlag 250 leiligheter. Bygningene er foreslått i høyder på 4-5 etasjer. Det legges opp til en totalutnyttelse (TU) på 156 prosent. Det er i overkant av hva som er tillatt i planleggingsprogrammet for Ensjø.
Arbeidet med boligplanene på denne tomta fortsetter. Saken har i desember 2012 vært til område og prosessavklaring. Og det er mange innspill som utbygger må forholde seg til. Innspillene som utbygger har fått fra Plan og bygningsetaten (PBE) er omtalt under her i saken blandet egne kommenterer. Vil du lese hele dokumentet uten kommenterer, så er det link nederst i saken.
Det er viktig at man tar hensyn til området rundt eiendommen og når planområdet grenser mot Grønvold Hageby i øst og Grønvold gård i sør, som begge står på Byantikvarens Gule Liste, så må man gå forsiktig fram og ikke gjøre for drastiske ting. Spesielt at det skal være en park på området som heter Grønnvoll park.
Det presiseres i referatet at foruten bevaringsverdien har bygningene også verdi som identitetsskapende elementer for den forventede utviklingen av Ensjøområdet. De bevaringsverdige bygningene må gis tilstrekkelig rom slik at deres betydning i området styrkes. Høyder og avstand mellom ny og eldre bebyggelse vil derfor være vesentlig
Planleggingsprogrammet for Ensjø legger vekt på at ny bebyggelse skal gis en bymessig utforming som bidrar til å styrke nye Ensjøs identitet som en del av indre by. Bebyggelse i randsonen (der Grenseveien 91 ligger) skal bidra til å knytte området sammen med omkringliggende boligområder. Planområdet grenser mot bevaringsverdige Grønvold Hageby (2 etasjer) i øst og Grønvold gård (1,5 etasjer) i sør. Gården og hagebyen er viktige identitetsskapende elementer i området, og ny bebyggelse må tilpasse seg disse som strukturerende elementer.
Mot hagebyen vises tre L-formede blokker i 5 etasjer. Høydene forholder seg i liten grad til den lave bebyggelsen i hagebyen, og sol- og skyggediagrammene viser at blokkene vil kaste skygger mot hagebyens utearealer. Det anbefales at høydene mot hagebyen reduseres, evt. at ny bebyggelse trekkes lenger mot vest.
PBE sier videre at L-formede volum ikke vurderes som et riktig grep. Ny bebyggelse fremstår som for tett, og lite bymessig i uttrykket. Utearealene blir små og oppstykket, og strukturen krever mye areal til interne gangveier. Det må jobbes videre med differensiering av høyder og strukturer som understøtter en mer bymessig struktur og som optimaliserer sol- og lysforhold både for planområdets og nabobebyggelsens uteoppholdsarealer.
Fastsettelse av etasjeantall i Ensjøs delområder tar utgangspunkt i målsetting for overordnet struktur, hvor bla hensynet til landskapsrommet står sentralt. Delområdenens størrelse og bebyggelsesstruktur gir også føringer for høyder, sett i forhold til mål om å oppnå tilfredsstillende kvaliteter for boliger og offentlige rom. I randsonen tillates utnyttelse mellom 120-150% BRA. Foreslått utnyttelse = 156%. Det fastslås tydelig at foreslått utnyttelse er for høy, og kan ikke aksepteres.
Plan og bygningsetaten sier at de vil se flere forslag til ulike høyder og struktur før det kan tas endelig stilling til høyder og volum. Ubebygd del av tomt Uteoppholdsarealer skal utgjøre minst 25% av BRA bolig.
Dette er konklusjonen i dokumentet:
– Med henvisning til Undervisningsbyggs uttalelse i kap. 4 anbefales det at det tas kontakt med Utdanningsetaten for å avklare om tomten er aktuell for skole.
– Boligformål er i samsvar med overordnet mål om fortetting i byggesonen. Området vurderes som egnet for boligutvikling.
– Planleggingsprogrammet for Ensjø åpner for utnyttelse mellom 120-150% i randsoneområdene. Planinitiativet foreslår 156%. Dette er for høyt, og vil ikke aksepteres. Hvilken grad av utnyttelse som vil aksepteres innenfor angitt spenn vil vurderes i forhold til kvalitet i bebyggelse og uteoppholdsarealer.
– Randsoneområdene skal knytte seg sammen med omkringliggende boligområder.
Bygningsvolumene vender ryggen mot Grønvold Hageby i øst, og er i liten grad tilpasset de verneverdige rekkehusene. Viste L-formede volum vurderes ikke som et riktig grep. Blokkene mot øst (mot Grønvold Hageby) er vist i fem etasjer. Dette er for høyt. PBE vil se illustrasjoner som viser ulike boligtyper og alternativ orientering av volumene. Det anbefales å studere en mer dynamisk bebyggelsesstruktur, med større vekt på bokvalitet i prosjektet og tilpasning til omkringliggende områder.
– Illustrasjonene viser små og skyggefulle uteoppholdsarealer med begrenset brukbarhet. Uteoppholdsarealene må samles i større sammenhengende flater. Det må legges vekt på å etablere solrike utearealer som er tilrettelagt for variert bruk og ulike aldersgrupper. Det er viktig at det etableres tydelige fysiske skiller og skjerming mellom privat og offentlig rom.
Det er verdt å merke seg at alle utbyggere legger seg i overkant av hva som er max tillatt. Det virker som at dette er en uskreven regle for utbyggere, dette er nok ikke drevet av ønske om å bryte vedtatte planer, men åpenbart å tjene mer penger.
Jeg legger merke til at det i saksinnsyn allerede har kommet inn innspill som mener at Grønnvoll park får for lite plass i dette området, med den foreslåtte utbyggingen.
Vi starter også å se noen ferdige boligprosjekter på Ensjø og hvordan disse passer inn i omgivelsene med høyder arkitektur og utforming. Vi kan også se hvordan boligprosjekter ser ut i virkeligheten og ikke bare på papiret. Jeg anbefaler interesserte og ta en tur for å kikke på følgende 3-4 nybygde prosjekter.
Gladengtunet i Gladengveien 4,
Glaenga i Gladengveien 15,
Tiedemannsbyen i Sigurd Hoels vei
Marienfryd i Bertrand Narvesens vei .
Her vil man se 4 forskjellige prosjekter som fremstår forskjellig med både positive og negative sider. Sjekk ut din egen mening på Høyde, uteområde og arkitektur!
Les hele referatet fra område avklaringen
Les tidligere sak om denne eiendommen
