Leilighet med stor felles takterrasse til salgs hender det man kan lese i boligannonser. I noen tilfeller er det også en stor takterrasse man snakker om. WOW så kult vil venner og bekjente si om terrassen første gang de ser den. Deretter er det liksom slutt, kanskje har man en fest eller to på taket i løpet av det første året. I lengden gidder man imidlertid ikke gå fra 3 etasje og opp i 7 etasje med mat, bord og stoler for å benytte terrassen i det lange løp.
Ofte er takterrassen ikke laget for å være en flott tak oase med grønne planter og yrende liv. Takterrassen er laget for å gi boligprosjektet sårt tiltrengte kvadratmeter som kan kalles uteoppholdsareal, slik at utbyggeren slipper å legge dette på bakken. Ofte har ikke utbyggere nok areal på bakken, for de har presset utnyttelsen av tomta så mye at kravene fra det offentlig eller i reguleringsplanen ikke kan innfris uten å benytte andre arealer som erstatning.
Da kommer man til om takterrassen er et reelt ute oppholdsareal eller er det et område som ikke benyttes av så mange. Hvem har ansvaret på takterrassen, jo det har alle samen, men aller mest styret. Hvem bruker den mest kanskje de som bor i de øverste etasjene. Men erfaringen fra de jeg har snakket med er at veldig få benytter takterrassen.
En av årsakene til at man ikke benytter takterrassen er at det er mye vind og støy utfordringer. Det er heller ingen barn som leker eller spiller fotball på takterrassen, de får knapt gå opp dit alene av foreldrene når de er små og når de blir større så kan de bli nektet for de de gjør ugagn eller lager bråk og forstyrrelser. Beboere som bor rett under takterrassen klager på innsyn og støy.
En felles takterrasse er felles og kan benyttes av alle og dermed er den ikke veldig privat. Det betyr at ingen tar ansvar for den. Ingen setter opp egne møbler eller planter. Ingen setter igjen grillen sin på den felles takterrassen. Når alle har tilgang og alle har ansvar, så pulveriseres oppfølgingen og styret må lage regler og begrensninger. Når folk ikke benytter takterrassen så vil de heller ikke være med å betale på den. Ingen vil at det skal fikses og kostes mye på noe man ikke benytter og da stopper det opp.
Så til det politiske innspillet, for det er faktisk politikk det som det handler om. Det å tillate å regulere inn uteareal på tak og balkonger er en betydelig omgåelse av beboernes rett til uteareal. Dette er en måte å tillate at utbygger kan bygge betydelig mer, uten å gi noe bra og nødvendig tilbake. Dette er den felles forståelsen som sentrale politikere og utbyggere lokker vanlige innbyggere til å tro at er en fordel mens det i virkeligheten er en dårlig ide. Ikke bare er det en dårlig ide å kalle takterrassen for uteareal og i mange prosjekter er til og med den private balkongen lagt inn som uteareal for hele gården.
Praksis fra flere prosjekter på Ensjø som jeg har undersøkt er at takterrassen ikke benyttes og at dette arealet burde ha vært på bakken til alles utnyttelse. Noen eksempler på takterrasser:
Glaenga boligsameie (Obos utbygging) vedtatt 25/9-2013 i reguleringen kan man lese «3.4 Krav til uteoppholdsarealer For hver boenhet innenfor planområdet skal det settes av et uteoppholdsareal som tilsvarer minimum 25 % av BRA for boligene. Balkonger større enn 6,5 m2 kan medregnes i utearealet. Minst 40 % av uteoppholdsarealet skal være på bakkenivå eller på dekke over garasjeanlegg.» Dette prosjektet er på totalt BRA = 5 100 m2 over terreng. Utearealet skal være 25% av 5100 = 1275. Av dette skal 40% være på bakken (510 m2) Faktum er følgende: 570 m2 er på bakken, 300 m2 er på takterrasse og 400 m2 er på private balkonger.
I et prosjekt i Gladengveien 15 (Urbanium) som er vedtatt 20/6-2007 har man samme vedtak i reguleringen «3.4 Krav til uteoppholdsarealer For hver boenhet innenfor planområdet skal det settes av et uteoppholdsareal som tilsvarer minimum 25 % av BRA for boligene. Balkonger større enn 6,5 m2 kan medregnes i utearealet. Minst 40 % av uteoppholdsarealet skal være på bakkenivå eller på dekke over garasjeanlegg.» Prosjektet er på 15.367 m2 og har krav om 3983 m2 uteareal Av dette skal minimum 40% være på bakken. Faktum er følgende 1927 m2 er på bakken (1582 gårdsrom + 345 gang areal og sykkelparkering ute) 666 m2 er på takterrasse og 1390 m2 er på private balkonger. I dette prosjektet har man faktisk sørget for at alle ventilatorer og luftekanaler fra bad og kjøkken dukker opp ved gulvet på takterrassen. Så har kan du sitte og kjenne på hva naboene dine har til middag.
Min påstand med bakgrunn i undersøkelser på Ensjø er at de takterrassene som lages i prosjektene her, i hovedsak er for at utbyggere skal få bygge med høy utnyttelse og ikke for beboernes rekreasjon eller trivsel.
Om utbyggerne har blendet faginstansene og politikerne med at takterrasse er noe positivt. Eller kanskje faginstansen og politikerne har gått inn i dette med åpne øyne for det brer om seg med takterrasser på Ensjø.
Det siste innspillet på Ensjø er nå å legge sandkasse på taket av et 8 etasjers bygg for å sukre pillen om at takterrasser er bra. I et prosjekt som ligger til politisk behandling i Malerhaugveien 28 planlegger man nå grøntareal og sandkasse på takterrassen. Man har også kuttet ned på hvor stort utearealet skal være, for i tidligere prosjekter på Ensjø så har man lagt inn 25% nå er dette redusert til 20 % uteareal.
Jeg konstaterer at takterrasser som felles uteareal i de fleste tilfeller er bortkastede og ubrukelige kvadratmetere som burde ligget på bakken, selv om akkurat det ville gitt noe mindre leilighets kvadratmetere og noe mindre penger i lommene på utbyggerne.
Felles uteareal på tak er derfor utbyggers beste venn og mulighet for å bygge med høyere utnyttelse og igjennom å legge ting på tak, så slipper man unna kravet om å ha det på den faktiske bakken der alle kan benytte arealet.
Les sak om avslag på innglassing av balkonger
