I slutten av november 2011 ble eiendommen Grenseveien 97 på Ensjø/Helsfyr solgt for 170 millioner kroner. Kjøperne av eiendommen ventet ikke lenge før de satte i gang med nye planer for området og allerede i slutten på desember innlevert man inn et planinitiativ for å utvikle området med boliger.
I 2012 var planinitiativet ute høring og i starten på august var planbeskrivelsen til prosjektet ferdig. Planområdet i nærheten av Fyrstikktorget på Helsfyr består av et boligfelt, mot vest (mot Fyrstikkalleen), et sentralt torgområde i midten (mellom skolen F21 og Fyrstikktorget). Inntil torget på østsiden og vestsiden legges det opp til noe utadrettet næring/kafe i sokkelen av boligbebyggelsen. Øst i planområdet (mot Grenseveien) beholdes eksisterende bebyggelse og virksomhet med kontor næring og lager.
Første forslag (bilde øverst til venstre) til bebyggelse viste 4 nye blokker i høyder på 5 til 6 etasjer. Etter at planinitiativet har vært diskutert litt, så er bygningsstrukturen endret i tråd med føringer fra Plan og bygningsetaten (PBE) og Eiendoms og byfornyelsesetaten (EBY)(bilde øverst til høyre), slik at det åpnes opp for torgarealet lenger øst, mot Fyrstikktorget.
I september/oktober 2013 så er det endelige planforslaget komplett ( Hovedbilde og under i saken) dette har fremkommet i nær dialog med PBE og inneholder nok noen kompromisser fra alle parter, men det kan se ut som om det er dette som kommer til å bli sendt ut på offentlig høring.
Sentralt skal det legges et torg som skal omkranses av 2 blokker med boliger og 1 med noe næring/ handel i 1. etasje. Den eksisterende industribebyggelsen og kontorblokken mot Grenseveien i øst tenkes beholdt og regulerings formålene her skal videreføres. Mens det på resten av området skal bygges boliger, litt næring og torg.
Etter fullstendig innsendt planskisse er prosjektet ytterligere bearbeidet for å tilfredsstille de krav Plan- og bygningsetaten satt under område- og prosessavklaring.
Ny bygning er flyttet nærmere torget slik at det blir passasje mellom eksisterende og ny bygning. Løsningen er akseptert av eiere av Grensesvingen 9 og av EBY. Bebyggelsen på motsatt side er trukket vestover slik at det oppnås 36 meters bredde på torget.
Når man leser planbeskrivelsen så kan man se at dette prosjektet er delt opp i 4 deler. Felt A som er den gamle eksisterende bebyggelsen, felt B som er et nytt bolig/næringsbygg på 7 etasjer, et torg som er lagt inn som offentligområde og felt C som er 2 bygninger på 6 etasjer. Til sammen er det ca 180 boliger.
Forslagstiller sier i sitt dokument at man har en gjennomsnittlig Totalutnyttelse (TU) på 158% for hele området. Men når man setter seg ned og regner på de enkelte feltene så blir totalutnyttelsen helt annerledes. For at du som leser dette skal forstå dette, så er det greit å ta med hva planprogrammet for Ensjø sier om høyder og utnyttelse.
I planleggingsprogrammet for Ensjøområdet står det tydelig at i randsonen (hvor dette området ligger) skal være en lavere utnyttelse som tar hensyn til eksisterende tilstøtende områder. Totalutnyttelsen kan være en TU på 120 til 150 %
I randsonen legges det opp til en bymessig bebyggelse som skal bidra til å knytte området sammen med omkringliggende boligområder. Bebyggelsen kan oppføres i 4-5 etasjer. Bygg på inntil 7 etasjer kan tillates i dette området, dersom plassering tilsier en markering og utformingen tilfører stedet positive arkitektoniske kvaliteter. En forutsetning er at tilfredsstillende bokvalitet oppnås. Det står også at TU skal beregnes av nettobyggetomt.
Når vi legger disse prinsippene til grunn så får man en TU i felt C (boligdelen) som er på 208 prosent, i felt B bolig/næringsbygget får man en TU på 614 prosent og i det eksisterende felt A så blir TU på 143 Prosent. Så i dette prosjektet er totalutnyttelsen på de nye bygningene altfor høy!
Selv når man legger inn deler av torget som kompensasjon (for de dette gis til kommunen som offentlig arealer) og regner på de nye bygningene, så kommer man til over 200 prosent som også er betydelig over det som er tillat i planprogrammet.
Når man så kikker på hvor mye utendørsarealer det blir til de som skal bo på dette området, så oppgir man følgende. Uteareal pr boenhet, ca 14 m² på bakken pluss balkong ca 4 m² = 18 m². Det legges opp til felles uteareal på tak i felt B tilsvarende 500 m². I tillegg andel torgareal på 12 m² per bolig. Samlet ca 33 m² uteareal per bolig.
Dette er nok i minste laget for utendørsarealet skal regnes utfra areal på bakken og ikke på private balkonger og tak. Offentlige arealer som torget er heller ikke fullverdige utearealer (spesielt ikke hvis man blir kompensert for høyere utnyttelse av boligmassen ved å legge torget inn i TU beregning). Så da blir utearealene i dette prosjektet på 19% og i følge planleggingsprogrammet bør de være minst 25%. Det er kjempeviktig at utendørsarealene blir store og gode for det er dette som er med på gi god bokvalitet.
Høydene i bebyggelsen blir i felt C 6 et. tilsvarende K+98,0 m og K+100,0 m. i Felt B 7 et. tilsvarende K+104,0. Vi kan ta med høydene på eksisterende bebyggelse i felt A: 2 et. tilsvarende K+ 92,0 m, 5 et. tilsvarende K+100,6 m og 8 et. tilsvarende K + 112,4 m
Her må naboer og interesserte følge med for dette prosjektet kommer nok snart ut på offentlig ettersyn og da må man kjenne sin besøkelse tid.
Les tidligere sak på Ensjø Aktuell informasjon
