Ensjø aktuell informasjon har tidligere skrevet om boligprosjektet Grenselunden som ligger i Grenseveien 97 rett ved Fyrstikktorget på Ensjø/Helsfyr.
Det er selskapet Ensjøåsen Invest som eier Grenseveien 97 ans. Dette eies igjen av Canica AS (Stein Erik Hagen), Macama AS (Erik Bøhler), Pagano AS (Tove Kvammen Midelfart) Niki as (Torgeir Mjør Grimsrud) disse 4 største selskapene eier over 70 prosent av selskapet. En del mindre selskaper der 3 eier ca 10 prosent er Samsø as, Trestø invest as og Femstø as alle disse er kontrollert av forskjellige deler av familien Gahr Støre.
Det er selvsagt ikke slik at disse personene krangler direkte med kommunen, det har de selvsagt hjelp til! Den som fører sverdet i denne saken er Arkitektene i ARCASA arkitekter.
Kort om historikken: I slutten av november 2011 ble eiendommen Grenseveien 97 på Ensjø/Helsfyr solgt for 170 millioner kroner. I slutten på desember innlevert man et planinitiativ for å utvikle området med boliger. I 2012 var planinitiativet ute høring og i starten på august var planbeskrivelsen til prosjektet ferdig. I september/oktober 2013 så er det endelige planforslaget komplett. Prosjektet ble lagt ut på offentlig ettersyn i starten på 2014.
Som vanlig valgte utbyggerne i starten å legge seg godt over hva som er vedtatt i Planleggingsprogrammet for Ensjøområdet både i høyder og utnyttelse. En totalutnyttelse (TU) i Felt C på 208% og i felt B på 614% er svært høyt når max utnyttelse er satt til 120-150%. Høydene var oppe i 8 etasjer og antallet boliger i 180 stk. Selv om man i løpet av prosessen fikk tilbakemeldinger på dette, valgte man i mindre grad å justere forslaget.
I februar 2015 valgte eierne å legge prosjektet ut for salg/informasjon for offentligheten via nettsider og annonser og man antydet at man raskt ville starte salget av leiligheter. På dette tidspunktet var prosjektet ikke oversendt fra PBE til Byrådet for politisk behandling.
Når prosjektet faktisk ble oversendt i midten av februar 2015 så har utbyggerne ikke tatt inn over seg de innspillene som har kommet fra naboer, andre grunneiere og ikke minst fagmyndigheten til kommunen, PBE.
Prosjektet ble derfor oversendt til byrådet med utbyggernes forslag og PBE sitt alternative forslag og det er dette som nå skaper den store diskusjonene.
PBEs alternativ 2 skiller seg fra forslagsstillers alternativ 1 ved reduserte byggehøyder i felt B og D, og ved at felt A er tatt ut av planen. (felt A er eksisterende kontor og lagerbygninger)
Planleggingsprogrammet for Ensjø definerer planområdet som randsone og åpner for bebyggelse i 4-5 etasjer og inntil 7 etasjer dersom plassering tilsier at en markering og utformingen tilfører stedet positive arkitektoniske kvaliteter. PBE mener at også hensynet til gode uteoppholdskvaliteter for boligene og hensynet til omkringliggende verneverdige enkeltbygninger og bygningsmiljø er viktige og avgjørende premisser for fastsettelse av høyder.
Forslagsstillers alternativ l legger opp til 7 etasjer og 4.520 m2 bolig på felt B. Uteoppholdsarealet for feltet (på tak) utgjør kun ca. 10 % av BRA bolig. PBEs alternativ 2, med reduserte byggehøyder i felt B til 4 etasjer, sikrer at uteoppholdsarealene for boligene utgjør 20 % av BRA bolig, noe som er i henhold til etatens forslag til utearealnorm og reguleringsbestemmelsene.
PBE mener at kravet om at uteoppholdsarealet for boliger skal utgjøre minimum 20 % av BRA for bolig skal oppfylles innenfor hvert felt. Forslagsstiller sier de har beregnet dette for planområdet som helhet og at de ønsker å legge til grunn at felt B og D skal dele på uteoppholdsarealer. Erfaringsmessig er dette problematisk, da feltene sannsynligvis vil være ulike borettslag med ulike eiere.
Planområdet ligger inntil verneverdig bebyggelse og industrielt bygningsmiljø som er oppført på Byantikvarens Gule liste. Forslagsstillers alternativ 1 gir byggehøyder på 6-13 meter over nabobebyggelsen i Fyrstikkalléen 17, Fyrstikktorget og Fyrstikkalléen skole. I tillegg åpnes det for takoppbygg. PBE mener at også naboskapet til det verneverdige bygningsmiljøet tilsier moderate byggehøyder hvor en bebyggelse på 4 etasjer bedre ivaretar dette hensynet.
Plan- og bygningsetatens konklusjon er følgende: PBE har vurdert at det foreslåtte bygget i felt B ikke oppfyller premisset i planleggingsprogrammet om at 7 etasjer kan tillates dersom det gis gode arkitektoniske kvaliteter. PBE vil heller ikke anbefale 6 etasjer i felt D ut fra at planforslaget ikke kan dokumentere hvordan man kan oppnå gode uteoppholdskvaliteter med begrenset solinnfall.
PBE har vurdert at høy arkitektonisk kvalitet, gode uteoppholdskvaliteter for boligene og hensyntagen til stedets identitetsskapende elementer er viktige og avgjørende premisser i utformingen av planforslaget når det utfordrer overordnede føringer med hensyn til høyde og utnyttelse. Etaten mener at disse premissene ikke er tilstrekkelig ivaretatt i forslagsstillers alternativ 1og opprettholder derfor etatens alternativ 2 med reduserte byggehøyder.
Nå ligger saken i Rådhuset for vurdering og oversendeelse til byutviklingskomiteen og jeg regner med at telefonene gløder og brev sendes. Får nå forsøker utbyggerne å trekke i alle tråder og kontakter de kjenner for å sikre investeringen sin.
Les tidligere sak om dette på Ensjø Aktuell informasjon
