Da har planforslaget for NRK sitt nye hovedkontor på Ensjø blitt offentligjort (lagt ut 5/9-2024). Det er viktig å kjenne til at dette dokumentet ikke umiddelbart skal på offentlig høring. Dette er kun forslaget som NRK sine arkitekter fremlegger for Plan og bygningsetaten.
Plan og bygningsetaten har nå 12 uker på å gjennomgå forslaget og sjekke dette opp mot alle bestemmelser og planer og de kommer helt sikkert til å komme med forslag til endringer. Når dette arbeidet er ferdig, så vil man legge det endelige forslaget ut på høring. Dette er forventet å skje før nyttår.
Ensjø aktuelle informasjon vil i denne saken kikke på høydene, utnyttelsen, grønne områder og gangforbindelser samt bro forbindelsen mot Kampen.
Når det gjelder høydene så skrives det at Planforslaget fremmer byggehøyder som avviker fra de som allerede er regulert. Høyeste bebyggelse tillates i felt 1 (Kringkastingshuset). Her legges det opp til at den høyeste del av bebyggelsen ligger sentralt. Det tillates i dette området bebyggelse opp til 42 meter (kote +109) som utgjør 9 etasjer.
Dette er lavere enn regulert bebyggelse på nabotomt Ensjøveien 17 (som har kote +113,3), men vesentlig høyere enn boligbebyggelse (Lumanders hage og Utsiktskvartalet) øst og nord for Ensjøveien der høydene på bygningene ligger på koter fra +84 til +88.
Fra det høyeste punktet trappes byggehøydene ned mot randsonen. Kringkastingshuset trappes ned til seks og syv etasjer mot boligbebyggelse i øst og Kampen park i vest, mens det trappes ned til fem etasjer mot nord og Tøyen trafostasjon og boligbebyggelse. Nedtrappingen med lavere bebyggelse mot Ensjøveien og boligområdene rundt avdemper noe de negative konsekvenser for omgivelsene mht sikt, sol og dagslys. Se bilder i saken
Ensjøveien 9-15, som ikke er en del av NRK er tatt med i reguleringen for å skape en helhet. Her planlegges det med bebyggelse på fem etasjer. Her fremmes en jevn gesims som gjenspeiler høydeprinsippene på kvartalsbebyggelsen på Kampen.
Til sammenligning er høyhuset på Ensjø torg (over T-banestasjonen) på 16 etasjer (+kote 108,4). Høyhuset i Tiedemannsparken er på 15 etasjer og har kote +117.
Høydene er betydelig høyere enn planprogrammet for Ensjø tillater, men det tidligere byrådet med byutviklingsbyråden fra MDG åpnet for en endring og der kunne man utforske høyder opptil 70 meter. Sett i dette perspektivet er ikke høydene i planforslaget gale.
Ensjø aktuell informasjon har helt siden det ble kjent at NRK skulle flytte til Ensjø, påpekt at høydene ville være den største utfordringen i denne utbygningen. Nå får vi se hva som skjer når Plan og bygningsetaten går i gjennom forslaget.
Når det gjelder total utnyttelsen så kan man lese i dokumentet at planprogrammet fremmer en høyere utnyttelse enn angitt i overordnete planer, hvor kommuneplanen angir 125 % områdeutnyttelse (OU) og planleggingsprogram for Ensjø angir 120-150 % tomteutnyttelse (TU). Planforslaget fremmer ca. 175% områdeutnyttelse og 240% tomteutnyttelse (ca. 350% for felt 1 og 200% for felt 2, 3 og 5).
Tiltaket avviker fra angitte høyder på hhv 22 og 28 meter i kommuneplanen (planforslaget fremmer høyder opp til 42 meter). Områdeutnyttelse er relevant kun for et stort område og bør beregnes ut fra et areal over 100 dekar og kombineres med en god funksjonsblanding. Derfor er det relevant å inkludere et større omland, og Ensjø torg i beregningen. Det gir en OU på 175 % med en avgrensning på ca. 60 dekar. Varslingsområdet vil gi en OU på 184 %.
Ensjø aktuell informasjon har ikke regnet på disse tallene, men man skal vær klar over at planområdet er utvidet betydelig (planområdets størrelse: 29 259 m²) utover det som er selve tomta til NRK. Jo større areal man kan dele på, jo lavere OU tall kan man få. Jeg er ganske sikker på at man får helt andre tall for OU om man bare legger til grunn tomta som NRK har kjøpt (i under kant av 15000 kvadratmeter) der de foreslår å bygge 50.000 kvadratmeter over bakken og 20 tusen under bakken. TU tallene ser ut til å være riktige med 350 prosent for NRK bygget.
På eiendommene Ensjøveien 9 til 15 skal det bare bygges 20.000 kvadratmeter over bakken og 5000 under bakken. Dette kommer betydelig bedre ut med TU på 200 prosent, men alt sammen er slått sammen til et stort planområde og da blir selvsagt gjennomsnitts tallene lavere. Det store spørsmålet er imidlertid hvordan disse grunneierne stiller seg til disse planene.
Når det gjelder koblingen over mot Kampen, så har man valgt en delvis løsning med en enkel gangbro som nok ikke er universelt utformet og man henviser folk med disse behovene til å benytte eksisterende undergang i Ensjøveien.
Broforbindelsen mellom Ensjø og Kampen er innlemmet i planen som følge av føringer i VPOR og etter ønske fra kommunen. Foreslåtte broforbindelse gir et begrenset arealbeslag og har lavest interessekonflikt av broalternativene for Kampen park.
Når det gjelder utsikten fra Kampen park så skriver man at den nye bebyggelsen danner en ny fondvegg i bakkant av Kampen park. Tiltaket vil ha en merkbar virkning fra parken. Konsekvensgraden vil avhenge av endelige estetiske valg og arkitektoniske løsninger.
Ensjø aktuell informasjon er av den oppfatning at broen som er forlengelse av Vestre parkdrag over til kampen er et viktig tilskudd til mobiliteten i dette området.
Grønne områder i planforslaget beskrives som at man har sikret til sammen: 7 571 m². Det skrives at Søndre tverrforbindelse, Vestre parkdrag og Ensjøplassen er de viktigste byromstiltakene innenfor planen. Disse byrommene og forbindelsene bidrar til å fremme en tydelig, grønn struktur som binder denne delen av Ensjø sammen, og som fungerer som viktige bygulv mellom bebyggelsens vegger.
Kikker man nærmere på tallene som omtales som grøntstruktur så er dette på 3 698 m2. Der turdrag (2) er på 1 803 m2, der turvei er på 205 m2 og parken er på 1 690 m2. Torget inne i prosjektet er på til sammen 2 185 m².
Ensjø aktuell informasjon skulle ønsket at det var flere grønne områder, men det kan se ut til at det som er foreslått er det beste man kan få til, når man skal bygge så mye. Alternativet til å få flere grønne arealer på bakken er å bygge høyere med mindre bygningsavtrykk på bakken. Det er etter min mening ikke et godt alternativ.
Dette var en lang sak og er du veldig interessert så kan du sjekke ut lenkene under her:
Les hele det innsendte dokumentet
