I slutten av oktober har Ragde Eiendom som er grunneier av Gladengveien 3 b sendt inn søknad om oppstarts møte for ny regulering av kontorbygget på eiendommen. Reguleringen av Gladengveien 3 b ble gjort i 2007 under den store Gladenga 10 med flere reguleringen. I reguleringsplanen heter dette felt B21. Grunneier har tidligere undersøkt muligheten til gjøre dette, når man i 2019 kontaktet kommunen om en lignende sak.
Bygningen har i dag et totalt bruksareal på 7310 kvadratmeter. Bygningen er på 6 etasjer og har en gesimshøyde på k+78,9.
Ragde eiendom ønsker åpenbart å slippe den tidligere reguleringen som er vedtatt og anfører at det fra et miljøperspektiv vil være en mer bærekraftig løsning å legge til rette for påbygg/rehabilitering framfor rivning og nybygg, som gjeldende reguleringsplan fra 2007 legger opp til.
Det skal legges til rette for et påbygg med to ekstra hovedetasjer, samt en mindre takstue/ventilasjonsrom og takhage. Påbygget som følger fasadelivet vil ha en høyde på ca. 7,5 meter, slik at byggets framtidige gesimshøyde ligger på K+86,4. Takoppbygget med takstue /ventilasjonsrom vil ikke være lesbart fra gateplan. Maks kotehøyde for takoppbygget er ca. k + 89.
Det opplyses at bruksareal blir 8860 kvadratmeter når utbyggingen er gjort. Forslagstiller skriver i dokumentet at man ikke vil bygge boliger, slik gjeldene reguleringsplan krever.
Reguleringen som ble gjort i 2007 sier imidlertid ganske klart i §2 at denne eiendommen skal være både kontor og bolig. § 2. Formål Området reguleres til: – byggeområde: – bolig, kontor (Felt B21)
4.8 felt B21: Tillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 7 750 m2 . Kontorandelen skal ikke overstige TBRA = 5 200 m2. Deler av uteoppholdsarealet tillates opparbeidet på dekke over bebyggelse. Langs ytterkant av feltet i nord og sør skal det opparbeides åpne allment tilgjengelige fotgjengerforbindelser med minimumsbredde på 2,5 meter som vist med piler på plankartet. Avkjørsel til feltet skal skje fra felles avkjørsel FA2.
Som man kan lese av reguleringen så sier denne at max tillatt bruksareal ikke skal overstige 7.750 kvadratmeter, men utbygger ønsker et bygg som har 8860 kvadratmeter. Dette er 1140 kvadratmeter mer enn reguleringen tillater.
I reguleringsplanen er det forutsatt at eksisterende bygg skal rives og plasseres annerledes på tomta enn slik det ligger i dag. Det er også vedtatt at bygget skal oppføres lavere enn det er i dag. I reguleringsplanen så sier man at max gesimshøyde skal være kote 77. Bygget er i dag på kote 79. Legger man til grunn at de aller fleste av byggene i denne reguleringsplanen fra 2007 igjennom dispensasjon er innvilget en økning av max gesimshøyder på 2 meter, så er eksisterende bygg allerede på denne høyden.
Årsaken til at man i den vedtatt reguleringen fra 2007 har senket bygget, er at det ligger inntil Østre parkdrag som skal være er friområde der Ensjøs innbyggere skal bevege seg for rekreasjon, uten å få skygger av store og høye bygg som ødelegger opplevelsen av parkdraget. Så hovedbegrunnelsen for den tidligere reguleringen er at eiendommen ligger så nære Østre parkdrag og at den derfor ikke skal være dominerende i forhold til friområdene.
Forsøket på omregulering er et tydelig forsøk på å omgå den gjeldene reguleringen. Det er ikke bra, så man bør avvise dette initiativet. Saken har ikke fått saksbehandler enda, men det er nok allerede nå mulig å sende inn meninger om dette til plan og bygningsetaten.
Når plan og bygningsetaten starter å behandle denne saken så må man sette parkdraget først, man må deretter si at det skal være boliger i prosjektet og at man må respektere høyder og utnyttelse som ligger i vedtatt reguleringsplan. Her bør det være lite rom for omregulering eller endringer.
OBS! Jeg som skriver Ensjø Aktuell Informasjon er nabo til denne eiendommen!
Les dokumentet som er sendt inn
Se skisser på hvordan man tenker seg prosjektet
Les dokumentet med reguleringen fra 2007
