Jeg som skriver Ensjø aktuell informasjon har nå lest igjennom hele den 196 siders nye planbeskrivelsen som utbyggerne på Tyngdepunktet på og rundt Ensjø T-banestasjon har sendt inn til plan og bygningsetaten.
I denne artikkelen vil jeg sette fokuset på totalutnyttelsen på området. Det vil på et folkelig språk si hvor mange kvadratmeter bolig og næringsarealer som kan tillates utbygget. Det blir dessverre litt teknisk og litt tall i denne saken som kan virke forvirrende, men slik er det i utbyggingssaker.
Utbyggerne på Ensjø sier i den nye planen at de har en gjennomsnittlig totalutnyttelse (TU) på 252%. MEN de har i virkeligheten en TU på 320 prosent, hvis man forholder seg til planprogrammet for Ensjø sine bestemmelser om hvordan totalutnyttelse TU skal utregnes.
De har i planen planlagt bygninger som individuelt har totalutnyttelse (TU) fra 243 prosent opp til 466 prosent. Det er kun et felt som er under maksimal grensen på 270 prosent, resten er over og noen er betydelig over.
Planprogrammet som bystyret i Oslo har vedtatt for Tyngdepunktet setter en maksimal øvre grense på totalutnyttelse (TU) på max 270 prosent. Utbyggerne ønsker ikke å bryte denne grensen og de er derfor nødt til å legge inn betydelige andre områder i grunnlaget. Dette er områder som ikke skal bebygges med boliger, men som skal være torg, gategrunn ol. Dette gjøres for å skape en så lav gjennomsnittlig TU som mulig og som er under planprogrammet sin forutsetning.
Utbyggerne har tatt utgangspunkt i at hele området som man ønsker å regulere er på totalt 45.000 kvadratmeter. Dette inkluderer deler av Ensjøveien, hele Rolf Hofmos gate, deler av jernbanesporene på gjøvikbanen, hele T-bane området inkludert spor og plattform område.
Så har man i planen oppgitt at arealet for hvert enkelt av byggeområdene er på 29.400 kvadratmeter og dette er i følge planprogrammet netto tomt for beregning av TU.
Felt K1 – 6.783 kvadratmeter TU = 342%
Felt K2 – 2.261 kvadratmeter TU = 363%
Felt S1 – 4.502 kvadratmeter TU = 466%
Felt S2 – 2.063 kvadratmeter TU = 281%
Felt B1 – 8.632 kvadratmeter TU = 243%
Felt B2 – 4.872 kvadratmeter TU = 287%
BA1- 0.273 kvadratmeter
Planprogrammet for Ensjø som er vedtatt i bystyret er tydelig på at man skal benytte nettotomt i forhold til bruksareal. Men selv om utbygger selv har opplyst at netto byggetomt er 29.400, så velger man å benytte tallet 37.000 kvadratmeter som grunnlag for beregning av totalutnyttelse.
Utbygger finner dette tallet (37.000) ved å ta 45.000 kvadratmeter minus arealene som utgjør trasé for bane med plattform, Rolf Hofmos gate, Ensjøveien, SJ 1 – 3 (Gjøvikbanen) og BA1 da sitter man igjen med et utgangspunkt for TU-beregning som er på 37.000 kvadratmeter.
Forskjellen på de to tallene 37.000 og 29.400 er at det man i det høyeste har lagt inn torg, veiarealer mm. som ikke skal bebygges og dette utgjør ca 7600 kvadratmeter. Dette er et klart brudd på planprogrammets intensjon om netto tomt for beregning av Totalutnyttelse.
Forskjellen er betydelig når man gjør om dette i antall kvadratmeter, som kan utbygges på området. Med TU grunnlag på 37,000 kvadratmeter så kan utbygger bygge 93.200 kvadratmeter med sin gjennomsnittlige TU på 252 prosent.
Men hvis vi benytter 29.400 og vi fortsetter å benytte TU på 252 prosent, så blir tallet 74.088 kvadratmeter. Forskjellen er betydelig når vi snakker om 19.112 kvadratmeter.
For økonomien til en utbygger så er det klart at dette betyr veldig masse penger om man kan selge 93.200 kvadratmeter eller 74.088 kvadratmeter. Dette er imidlertid risikoen en utbygger tar når man kjøper eiendom som man ønsker å transformere til boliger og reguleringsplanen ikke er vedtatt og det foreligger et vedtatt planprogram som gir rammebetingelsene og premissene for området. En utbyggers ambisjoner og ønske om å tjene penger bør imidlertid ikke gå ut over nåværende og fremtidige beboere i gjennom at utbyggeren legger opp til å bryte planer og vedtak igjennom å få til høyere utnyttelse og høyere bygninger.
Utbyggernes begrunnelse for å bryte planprogrammet er at noen utbyggere andre steder på Ensjø har fått lov til å gjøre dette. Man viser blant annet til et brev Plan og Bygningsetaten (PBE) har sendt til Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) datert 01.03.2011 hvor man påstår at følgende er sagt om utgangspunkt for TU-beregning:
”I enkelte saker på Ensjø har eiere av eiendommer måttet avse areal regulert til bebyggelse til andre formål, for eksempel til utvidelse av vei eller annen offentlig infrastruktur. I disse sakene har en godtatt å legge den del av tomta som var regulert til bebyggelse ved Planleggingsprogrammets fastsettelse til grunn for beregning av %-TU, slik at man altså ikke har fått fratrekk for det areal som i henhold til tidligere regulering var regulert til byggeområde.”
Forslagsstiller har valgt å legge PBEs brev av 01.03.2011 til grunn ved beregning av %-TU for planforslaget. Vi har derfor trukket ut trasé for bane med plattform, Rolf Hofmos gate, Ensjøveien, den midlertidige ganveiforbindelsen BA1 og BA2 samt arealer som reguleres til jernbaneformål ved beregning av %-TU for planområdet som helhet. Når en gjør dette, får man en TU på 248 %, noe som er godt innenfor de grenser som er satt i planleggingsprogrammet for Ensjø (TU 200 – 270 %).
Det spesielle med dette er at man ikke gjengir resten av avsnittet i brevet der man har klippet ut teksten som benyttes som sannhetsvitne for å bryte planprogrammet.
Der står den nemlig videre at sitat: For eiendommene Ensjøveien 16-22 er ikke areal regulert til byggeområde redusert i den senere tid, I samsvar med overordnet plan innebærer dette at man skal beregne utnyttelse ut i fra netto tomt, det vi si den del av eiendommen som er og har vært regulert til byggeområde. Sitat slutt
Brevet gjelder derfor ikke for tyndepunktet som det skapes et inntrykk av, men det gjelder en sak på en naboeiendom der PBE nekter noen å benytte område regulering. Nettopp med begrunnelse i Planprogrammet for Ensjø! Her må man se hele brevet fra 1.mars 2011 og samtidig det brevet som er datert 8,februar 2011 som er svaret til grunneier i Ensjøveien 16-22 i sammenheng.
Man skal også ta med et annet meget viktig faktum. I de sakene der grunneiere andre steder på Ensjø har fått lov til å gjøre dette, så har kommunen ikke vært grunneier og det har vært i kommunens interesse at det ble avsatt godt med arealer til parker, gangveier, grøntdrag, bekkedrag og friområder mm.
Det blir litt merkelig å benytte dette prinsippet på tyngdepunktet når kommunen faktisk er største grunneier (eier ca 40%) og i tillegg fra før eier størsteparten av de arealene som er tenkt skal benyttes til parker, veier ol. i planområdet.
Faktum er derfor at utbyggerne ikke kan påberope seg noe unntak og derfor må følge planprogrammet om netto byggetomt.
Les tidligere sak om høyhus i tyngdepunktet
