Det spesielle i denne saken er at Urbanium kjøper tomta, planlegger og selger leiligheter etter å ha avtalt med seg selv at de som kjøper leiligheter skal feste tomt av Urbanium. Det samme Urbanium som senere tenker å selge tomta videre til et eiendomsselskap. Dette høres høyst merkelig ut, men det er vel det man kan tjene penger på i dag.
Urbanium hadde torsdag 4.mars salgsmøte for første byggetrinn av Glaenga prosjektet på Ensjø. Dette gikk åpenbart over alle forventninger. Totalt ble det solgt 20 leiligheter når første salgsdag var over. Prosjektet inneholder totalt 182 leiligheter og ligger i krysset Gladengveien/Stålverksveien på Ensjø. I dette første trinnet er det 44 leiligheter. Hvis salget holder dette tempoet, så vil man i månedsskiftet mars/april legge ut trinn 2 for salg.
Glaenga er ikke et helt nytt prosjekt, det har vært på markedet tidligere, rett før finanskrisen, men ble trukket tilbake pga lite salg i april 2008. Nå har Urbanium relansert prosjektet med ca 15% lavere pris enn første gangen prosjektet var ute på markedet.
Det er imidlertid ikke gull alt som glitrer. Hvis man leser litt i prospektet og i salgsinformasjonen til prosjektet, så kommer det fram at det er selveierleiligheter som skal ordnes i et sameie, men at tomta er festet. Festeavgiften er satt til kr 6.- pr kvadratmeter per måned. Jeg sjekket tomtens størrelse og fant ut at den er på 7500 kvadratmeter og legges det til grunn blir regnestykket 6×12×7500 = 540.000.- pr år
Jeg tok en prat med en megler i BN megler (som selger prosjektet) med spørsmålet om hvor mye den årlige festekostnaden for sameiet blir. Det var vedkommende usikker på, men antydet at det kunne være så mye som 1 million kroner pr år. Han mente at festeavgiften var basert på kr 6.- pr kvadratmeter (BRA) boligflate pr måned og da blir summen ganske mye høyere enn 540.000.- Festeavgiften er innbakt i felleskostnadene til den enkelte leilighet i sameiet. Videre kunne han si at eier (Urbanium) ikke ville bli sittende med tomten, men selge denne til et eiendomsselskap etter en tid. Festeavgiften vil også bli høyere hvert år, for den skal justeres ihht konsumprisindeksen.
Urbanium sier i en e-post at Festeavgiften er pr BRA kvm, dvs 300 kr per mnd for en 50 kvm leilighet, altså 3600 i året. Beløpet er inkludert i fellesutgiftene som er oppgitt i prislisten. Jeg sjekket derfor hos plan og bygningsetaten, i deres saksinnsyn i sak nr 2007 10 843 kan man lese rammetillatelsen. I rammetillatelsen som er gitt for utbyggingen er BRA oppgitt til å være 15.827 m2 og det vil si at 15.827m2 x kr 6.- x 12 måneder = en årlig festeavgift på kr 1.139.544.- og den vil øke i takt med konsumprisindeksen. Sameiet må dermed betale 1,14 millioner kroner i året til utbygger for å bo på tomta.
Hvis vi tar med at konsumprisindeksen for siste år jan 2009 til jan 2010 ble på 2,5% og forutsetter at den blir slik neste år også, da ville økningen i festeavgiften blitt kr 28.500.- på ett år.
Det spesielle i denne saken er at Urbanium kjøper tomta, planlegger og selger leiligheter etter å ha avtalt med seg selv at de som kjøper leiligheter skal feste tomt av utbygger. Utbygger er Urbanium som senere tenker å selge tomta videre til et eiendomsselskap. Dette høres høyst merkelig ut, men det er vel det man kan tjene penger på i dag.
De som blir sittende med regningen er de som kjøper leiligheter til markedspris i prosjektet. Dette skjer enten i form av årlige utbetalinger i festeavgift eller i form av tilbakebetaling på lån, etter at sameiet selv har kjøpt tomta av utbygger eller et eiendomsselskap.
Lovlig, ja det er det! Kreativt ja det er det også! Tjener man som utbygger penger på dette, helt klart ja! Er det smart for de som skal eie leilighetene, nei neppe.
Leilighetene selges uansett til markedspris med eller uten tomtegrunn og i dette tilfellet uten tomt og derfor kan utbygger maksimere profitten ved å selge tomta til noen andre som over tid mener at festeavgiften gir dem god avkastning på pengene. Taperne er de som kjøpte leiligheter.
